“金三银四”收官：热点城市二手成交升温，新房仍待破冰——楼市分化加剧的五大信号

导读

传统春季销售季落幕，北京、上海等核心城市二手房网签量创多年新高，而新房库存压力依旧。价格深度调整叠加政策暖风，刚需入场带动结构性回暖，但区域、产品、总价段“三极分化”愈发明显。

一、二手住宅成交跳升：学区房与“洼地”房源成主力

4月最后一个周末，北京五道口某链家门店洽谈区座无虚席。店长透露，一季度片区二手成交同比增加近四成，主因是“学区房”旺季与价格回撤至2020年水平共振。“一套中关村二小片区60㎡两居，去年挂牌720万，4月610万成交，议价空间已低于8%。”

同频回暖出现在上海。网上房地产数据显示，4月11日上海二手住宅网签1632套，刷新2019年以来单日纪录；整个3月成交3.1万套，环比1月大增37%。“带看量提前四周回升，是成交反弹的先行指标。”上海链家研究院指出。

二、新房“缺席”小阳春：高基数与需求分流压制成交

与二手房形成反差，新建商品房成交仍处下行通道。国家统计局数据，1—3月全国住宅销售面积同比下降13.1%，降幅虽较1—2月收窄3.1个百分点，但绝对量仍为近六年同期最低。业内分析，房企推盘节奏偏慢、核心区域供应稀缺、购房者对交付安全担忧，共同导致新房“金三银四”成色不足。

“只有两类项目跑赢大市：一是内城高端改善盘，二是近郊配套成熟、总价低于周边二手的‘倒挂’盘。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

三、政策组合拳：降低交易成本、激活换房链条

3月以来，十余个热点城市优化公积金政策，提高二孩家庭贷款额度、推行“带押过户”省掉过桥资金。北京、深圳部分银行对首套房贷利率下调至LPR-20BP，直接减少买家月供支出。

“政策瞄准两大堵点：一是刚需首付与税费压力，二是改善群体‘先卖后买’周期过长。”易居研究院副院长严跃进认为，降低交易摩擦成本，才能打通总价300万—600万价格段的换房通道。

四、后市展望：价格友好+政策护航，热度或延续至年中

综合多家机构监测，4月京沪挂牌均价环比跌幅已收窄至1%以内，业主心态趋稳；而广州、杭州低总价房源成交周期缩短至45天左右，明显快于2025年平均65天。

李宇嘉判断，若5月无新的政策收紧，核心城市二手成交有望保持月均2万套水平，价格环比跌幅进一步收窄；新房则需等待供应结构优化与交付信心修复，最快三季度见底。

五、购房者策略：盯紧“三好”资产，规避“三差”陷阱

专家建议，在分化加剧的行情下，优选“好地段+好学区+好楼龄”的次新房，回避“远郊、高库存、老破小”三类标的。对投资客而言，租金回报率低于2%且未来三年无地铁规划的物业，应及时调仓。

（信息来源：中国经济网；编辑整理：XX财经）