城市更新新范式：“原拆原建”在北京、广州、杭州、长沙等地加速落地
政策东风下，老楼“原地重生”按下加速键
5月23日，深圳首单“原拆原建”试点——市第一幼儿园宿舍楼自主更新项目正式破土动工。这栋始建于上世纪80年代的老楼，将以原地重建的方式告别危房身份，为深圳存量住房提质提供样板。
从“大拆大建”到“微改造”，模式悄然生变
随着城镇化步入“存量深耕”阶段，2025年《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“老旧住房自主更新、原拆原建”写入顶层设计。相比政府大包大揽的棚改，“居民掏一点、财政补一点、市场投一点”的多元共担机制，既缓解财政压力，又激活建材、家装、家电等上下游需求。
多地案例：老破小变身“增值资产”
- 广州花都集群街2号——广东首例业主自筹资金原拆原建，房屋成交单价较改造前上涨约160%，供水、电梯等历史难题一并解决。
- 北京西城三里河一区28号楼——全市首笔“个人住房改建贷款”落地，居民可“带押改建”，无需提前结清房贷即可动工。
- 湖南、广西、黑龙江——省级层面陆续推出五年行动方案，允许新增地下车位、配建商办，甚至免收土地出让金，为项目注入盈利空间。
制度创新：审批、资金、技术全链条护航
哈尔滨《危旧住宅自主更新原拆原建试行意见》被业内视为“工具包”最全的地方样本：唯一住房家庭可获配租保障房或过渡租金补贴；公积金提取范围扩大、贷款期限拉长；建设环节免收土地出让金、基础设施配套费及人防易地建设费。专家普遍认为，该模式兼顾“业主主体、政府引导、政策赋能”，为超龄房屋提供了“自我造血”式安全出口。
推广痛点与破解之道
上海易居研究院指出，原拆原建体量虽小，却常遭遇“100%业主同意”门槛高、消防间距不足、资金监管难等问题。建议层面：
- 优化审批：在不改变整体用途前提下，局部功能调整免于规划变更。
- 金融赋能：推广“个人住房改建贷”“带押改建”并打通公积金通道。
- 协商机制：引入第三方社会组织，搭建居民、银行、政府、开发商的多边谈判平台。
展望：万亿级城市更新赛道的新蓝海
中信证券测算，全国待改造城镇老旧小区面积约40亿平方米，若其中10%适用原拆原建，将直接拉动投资超1.2万亿元。随着专项借款、REITs、绿色建材补贴等配套政策落地，“原地翻建”有望从零星试点走向规模化复制，成为稳投资、促消费、保民生的“三赢”抓手。